Das Gutachten der auf Umwelt- und Energierecht spezialisierten Kanzlei Günther in Hamburg untersucht die mietrechtlichen Folgen des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes. Es kommt zu dem Ergebnis, dass sowohl die Umlage höherer Betriebskosten als auch die Umlage von Investitionskosten für neue fossile Heizungen rechtlich angreifbar sein können. In beiden Fällen kann nach Einschätzung der Gutachter:innen eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes erforderlich werden.

Betriebskosten müssen wirtschaftlich sein
Nach dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot dürfen Vermieter ihren Mietern keine unnötig hohen Betriebskosten auferlegen. Entstehen durch eine neu eingebaute fossile Heizung dauerhaft höhere Heizkosten, verstößt deren Umlage dem Gutachten zufolge gegen dieses Gebot. Maßgeblich sind dabei zunächst die Verbrauchskosten. Ob Vermieter einwenden können, eine Wärmepumpe wäre in der Anschaffung teurer gewesen, hält das Gutachten für zweifelhaft. Hängt die Entscheidung eines Gerichts davon ab, ob der Einbau der fossilen Heizung rechtmäßig war, müsste das Gericht nach Artikel 100 Grundgesetz das Bundesverfassungsgericht anrufen. Dieses hätte dann zu prüfen, ob das Gebäudemodernisierungsgesetz verfassungsgemäß ist.

Modernisierungsumlage angreifbar
Nach geltendem Recht dürfen Vermieter die Kosten einer neuen Heizung nur dann auf die Miete umlegen, wenn sie Energie einspart. Das ist bei einer neuen Gasheizung nicht zwingend der Fall. Das Gebäudemodernisierungsgesetz würde eine solche Umlage zwar wieder ermöglichen. Nach Einschätzung des Gutachtens können Mieter:innen dagegen jedoch klagen, weil die Umlage auf einem möglicherweise verfassungswidrigen Gesetz beruht. Auch in diesem Fall müsste das Bundesverfassungsgericht über die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes entscheiden.

Das Gutachten zeigt einen Weg auf, wie betroffene Mieter:innen mit überschaubarem Aufwand durch einfache Klage vor einem Amtsgericht entweder direkt die erhöhten Kosten beklagen können oder sogar das vermutlich verfassungswidrige Gebäudemodernisierungsgesetz zu Fall bringen können. Der Leitautor des Gutachtens, Rechtsanwalt Johannes Franke dazu: „Sobald ein Vermieter sich für den Einbau einer neuen fossilen Heizung entscheidet, trägt er das Risiko, die Anschaffungskosten und einen Großteil der Betriebskosten nicht umlegen zu können.“

„Das Gebäude-Modernisierungsgesetz sorgt nicht für Freiheit im Heizungskeller, sondern vor allem für Unsicherheit, vor allem bei Vermieter:innen. Wir empfehlen, diese Unsicherheit zu umschiffen, indem nur noch Heizungen auf Basis von vollständig erneuerbaren Energien eingebaut werden. Diese sind nicht nur langfristig günstiger für alle Beteiligten, sondern auch rechtssicher einzubauen und beliebig lange einsetzbar“, sagt Leonard Burtscher, Referent für Energie- und Klimapolitik am Umweltinstitut München.

Markus Raschke, Geschäftsführer von Protect the Planet, kommentiert: „Das Gebäudemodernisierungsgesetz wird von zahlreichen Rechtsgutachten als verfassungswidrig eingestuft und steht auf äußerst wackeligen Füßen. Betroffene Mietparteien können eine gerichtliche Überprüfung anstoßen und Zivilgerichte zu der Auffassung kommen, dass der Einbau einer fossilen Heizung gegen das Mietrecht verstößt. Daher wäre dringend notwendig, das Gebäudemodernisierungsgesetz vom Bundesverfassungsgericht auf seine Verfassungsmäßigkeit prüfen zu lassen.“

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